1. Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa to pewna forma stowarzyszenia właścicieli lokali mieszczących się w jednym lub kilku budynkach wielorodzinnych znajdujących się na tej samej działce.
Przez lokal należy rozumieć mieszkanie ale także sklep, pomieszczenie usługowe, warsztat, garaż podziemny itp.
Przez właściciela należy rozumieć osobę fizyczną ale także firmę (DEWELOPER), przedsiębiorstwo państwowe, spółkę prawa handlowego, jednostkę administracji terenowej itp.

2. Po co powstaje wspólnota mieszkaniowa?
Jej głównym zadaniem jest zarządzanie częścią wspólną nieruchomości, płacenie zbiorczych rachunków za media, troska o remonty, prawne reprezentowanie mieszkańców, prowadzenie inwestycji itp.

3. Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie w każdym budynku mieszkalnym, w którym sprzedano (czyli wyodrębniono prawo własności = akt notarialny) choć jeden lokal, przy czym wcale nie musi to być lokal mieszkalny (mogą to być lokale usługowe, sklepy, garaże itp.). Wtedy bowiem powstaje część wspólna pomiędzy właścicielami i konieczność zarządzania tą częścią.

4. Kto jest członkiem wspólnoty?
Członkiem wspólnoty staje się każdy właściciel lokalu nabywając prawa i obowiązki wynikające i związane z aktem własności (aktem notarialnym). Podstawowym prawem przysługującym członkowi wspólnoty mieszkaniowej jest prawo do podejmowania decyzji we wszystkich kwestiach przekraczających tzw. zarząd zwykły.
Decyzje te podejmowane są kolegialnie na zebraniach członków wspólnoty. Do tych decyzji należy również ustalenie wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości.

5. Co to jest zarząd wspólnoty i co to są zebrania wspólnoty?
Na mocy Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku, każdy z właścicieli lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie tą nieruchomością. W celu skutecznej realizacji tego obowiązku wspólnota może powołać:
- zarząd wspólnoty mieszkaniowej
- zebranie właścicieli lokali, które zwoływane jest obowiązkowo raz do roku, w terminie do 30 marca

6. Jakie są etapy rozwoju wspólnoty mieszkaniowej?
A. W momencie zakupu nowego mieszkania od dewelopera, to on początkowo troszczy się o budynek. Ma to najczęściej zagwarantowane w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania. To prosta sprawa, w ten sposób podwyższa sobie zysk z wybudowanego bloku. Administrując przez kilka pierwszych lat budynkiem, decyduje jaka firma dostarcza do niego wszelkie media, w tym telewizję, internet czy telefon, zazwyczaj nie dopuszczając do budynku firm innych niż te, z którymi współpracuje. Pobiera też opłatę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością.
B. W momencie podpisania pierwszej umowy przeniesienia własności lokalu, z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa. W początkowym okresie, de facto nadal wspólnotą rządzi deweloper, gdyż posiada on największe udziały we wspólnocie (nadal posiada najwięcej mieszkań), a pozostałe głosy są rozdrobnione.
C. W pewnym momencie deweloper traci tę przewagę i pozostali członkowie są w stanie zmienić zarówno zarządcę nieruchomości, jak i firmy dostarczające media, nawet jeśli nie upłynął jeszcze czas zarządu, zagwarantowany deweloperowi w umowach przedwstępnych sprzedaży mieszkania. Takie prawo zapisano w Ustawie o własności lokali.

7. Co dzieje się z pieniędzmi przekazanymi zarządcy nieruchomości?
Wszelkie wpływy i przychody wynikające z nieruchomości służą pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym. Natomiast wszelka nadwyżka powyżej tych kosztów przysługuje właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli natomiast przychody te nie pokrywają w całości kosztów utrzymania nieruchomości, wszyscy właściciele, odpowiednio do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, pokrywają pozostałą część kosztów, nie znajdującą pokrycia.

8. Co stanowi część wspólną nieruchomości?
Jest to przede wszystkim grunt na którym stoi budynek, w tym grunty niezabudowane wchodzące w skład nieruchomości oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku któregoś z właścicieli lokalu. Wśród tego, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej wymienić można z pewnością: klatki schodowe, korytarze piwniczne, suszarnie, pralnie, wózkownie i inne wspólne schowki, strych czy winda lub zsyp oraz elementy zewnętrzne budynku, takie jak elewacja, balkony czy dach. W skład części wspólnej nieruchomości wchodzą również wszelkie instalacje i urządzenia, do których zaliczyć możemy na przykład: instalację centralnego ogrzewania, wod-kan, gazowa, kominowa i temu podobne. W skład części wspólnej wchodzi również ta część instalacji znajdujących się wewnątrz lokali mieszkalnych, która znajduje się przed zaworem głównym lub przed licznikiem oraz całość instalacji grzewczej, wraz z grzejnikiem.

9. Kto i jak płaci za naprawy i konserwację urządzeń technicznych należących do części wspólnej?
Za wszelkie naprawy, konserwację, eksploatację, remonty i tego typu rzeczy płaci i odpowiada wspólnota jako całość. Płacą więc wszyscy jej członkowie, na których przypada konkretna część tych kosztów, proporcjonalna do powierzchni lokalu jaki zajmują.

10. Ile wynosi mój udział w części wspólnej?
Udział w nieruchomości wspólnej każdego z właścicieli powinien być podany w umowie notarialnej oraz wpisany do księgi wieczystej. Udziały te oblicza się w dość prosty sposób. Jest to stosunek powierzchni lokalu (wraz z pomieszczeniami przynależnymi), będącego własnością danego członka do sumy powierzchni wszystkich lokali wchodzących w skład tej nieruchomości wspólnej wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, na przykład piwnicą oraz innymi pomieszczeniami należącymi do nieruchomości wspólnej. Wszystkie udziały stanowią oczywiście sto procent nieruchomości wspólnej.

Przykład:
Jan Kowalski posiada lokal mieszkalny o powierzchni 40 metrów kwadratowych. Suma powierzchni wszystkich lokali i pomieszczeń w tej nieruchomości wspólnej wynosi 2000 metrów kwadratowych. Obliczając udział w nieruchomości wspólnej pana Jana Kowalskiego musimy wykonać następujące działanie:

UJK = 40 : 2000 = 0,02 = 2/100 = 2%

11. Co obejmują koszty zarządu nieruchomością wspólną?
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ponosi pewne koszty, które składają się na utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym. Do wydatków podstawowych wydatków zaliczamy:
- bieżąca konserwacja urządzeń wchodzących w skład nieruchomości wspólnej oraz ich okresowe remonty
- opłaty za media w części wliczonej w nieruchomość wspólną, czyli na przykład: ogrzewanie klatek schodowych, opłaty za antenę zbiorczą, dźwig osobowy itp. koszty, nie rozliczane bezpośrednio na lokatorów
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, które nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali
- sprzątanie nieruchomości wspólnej
- wynagrodzenie dla członków zarządu (o ile jest przewidziane) lub administratora nieruchomości

12. Co to jest roczny plan gospodarczy?
Każda wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać roczny plan gospodarczy, w którym zawarte będą planowane wydatki na nadchodzący rok. Będą one zawierały zarówno planowane na nadchodzący rok koszty zarządu nieruchomością wspólną, jak i koszty zaplanowanych prac remontowych. Plan taki jest budowany na podstawie zeszłorocznego rozliczenia finansowego i jest przedstawiany na zebraniu członków wspólnoty celem jego uchwalenia. Przygotowanie i przedstawienie do uchwalenia rocznego planu gospodarczego należy do obowiązków zarządu wspólnoty. Do jego obowiązków należy również rozliczenie planu na podstawie rocznego rozliczenia finansowego. Jeżeli faktycznie poniesione koszty są niższe od zaplanowanych, nadwyżka środków powinna być zaliczona członkom wspólnoty na poczet kolejnego roku. Jeśli koszty faktyczne są wyższe od zaplanowanych, członkowie wspólnoty muszą je uzupełnić poprzez dopłatę.

13. W jaki sposób powinno się odbywać głosowanie we wspólnocie?
Zasadą przewidzianą w art. 23 ust. 2 ustawy jest to, iż uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Dodatkowo, zgodnie z ust. 2a tego artykułu, jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zapis ten ma na celu ochronę decydowania przez wspólnotę w sprawach dotyczących budynku, w przeciwnym razie bowiem „większościowy” właściciel mógłby forsować swoją wolę w każdej sytuacji, a wspólnotowe zarządzanie nieruchomością byłoby fikcją.

14. Jak przebiega głosowanie nad uchwałami?
Zgodnie art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. Nr 80 z 2000 r. poz. 903) – uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek głosować, bo odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości. Właściciela lokalu nie można jednak zmusić do udziału w zebraniu wspólnoty. Obowiązkiem zarządu wspólnoty jest prawidłowo powiadomić właścicieli o zebraniu, dostarczając im pisemne zawiadomienie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania, z podaniem dnia, godziny, miejsca i porządku obrad.

Więcej o głosowaniu można znaleźć tutaj.